青島樓宇經濟需激發新活力 城市商業氛圍恢復中提升

半島記者 李曉芳

第二季度,青島甲級寫字樓平均租金為每月108.4元/㎡,環比下降2.74%;零售市場平均報價租金價格為人民幣445元每平方米每月,空置率上升至6.06%……7月13日,記者從享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司戴德梁行獲悉,根據近期發布的第二季度青島寫字樓市場和零售市場報告,預計青島的甲級寫字樓租金短期內仍將呈現一定的下降趨勢,需激發出青島樓宇經濟的新活力。

甲級寫字樓:

預計租金短期內仍呈下降趨勢

2020年第二季度,青島無新項目入市,甲級寫字樓市場總存量在144.6萬平方米;平均租金為每月108.4元/㎡,環比下降2.74%,空置率環比上升3.1個百分點至28.8%,疫情對租金及空置率的影響在二季度更加凸顯。

具體來看,青島寫字樓主要集中在三大核心區域:市南核心商務區、市北CBD和嶗山金融商務區。其中月平均租金方面,嶗山金融商務區最高,119.6元/平方米;市南核心商務區月平均租金116元/平方米,排在第二位;市北CBD最少,月平均租金為92.2元/平方米。存量方面,市南核心商務區最多,存量為62.7萬平方米;其次是市北CBD,存量為50.8萬平方米;嶗山金融商務區存量為31萬平方米,排在第三位。空置率方面,嶗山金融商務區空置率最低,最高的是市北CBD。

本季度,眾多小微企業受疫情影響嚴重而退租。寫字樓租賃市場以價換量情況較為明顯,其中市北CBD區域因產品替代性強,競爭更為激烈,部分項目大幅度降低租金或提高代理傭金以吸引租戶進入。同往年相比,資金實力較強的租戶更加成為各個甲級寫字樓爭搶的對象。疫情影響尚未消除,寫字樓空置率上升幅度依然較大,這使得租戶有了較大的議價空間,預計青島的甲級寫字樓租金短期內仍將呈現一定的下降趨勢。

數據來源:戴德梁行研究部

數據來源:戴德梁行研究部

戴德梁行山東區總經理韓冰表示國內的疫情防控非常成功,但因應防控要求等影響,青島市內很多在建項目工期都被延長。下半年,青島計劃有5個優質寫字樓項目入市,若均能如期入市,將為市場帶來35.9萬平方米的新增供應,這將為當下的寫字樓市場帶來更大的衝擊。根據青島城市發展規劃,寫字樓區域定位逐漸明晰,各區域行業特色愈加明顯。后疫情時期,寫字樓業主方在爭奪高租金能力租戶的同時,更應當關注疫情對各行業發展的影響。以樓宇發展的區域定位為指導,聚焦行業關聯與協同發展,注重產業賦能與人本觀念,才能進一步塑造和提升優質寫字樓的競爭力,激發出青島樓宇經濟的新活力。

零售市場:

租金下降空置率上升,新型商業業態孕育發展

青島零售市場主要分佈在七大核心區域:中山路商圈、台東商圈、香港中路商圈、CBD商圈、新都心商圈、嶗山商圈和李村商圈。存量方面,香港中路商圈居首,存量66萬㎡;其次是嶗山商圈44萬平方米,李村商圈43.1萬平方米;最少的是台東商圈,存量4.5萬㎡。

青島零售市場平均報價租金價格在疫情影響下略有下滑,為人民幣445元每平方米每月。空置率上升0.23個百分點,至6.06%。分商圈來看,台東商圈空置率最低,接近為零;空置率最高的是中山路商圈,空置率為12%。

二季度新開業店鋪數量大幅度縮減,隨着疫情的緩解,本季度新開業店鋪的數量有所增加,各購物中心B2層小面積店鋪品牌更替明顯。而KTV、影院、線下教育業態受影響仍然較為嚴重,開業率較低。受疫情影響,青島零售市場新項目入市腳步明顯放緩。2020年下半年,青島預計將有四個優質零售項目入市,為市場帶來28.6萬平方米的新增供應。二季度市場很多購物中心採取免租策略,但仍有許多租戶受現金流影響退租表現得愈加明顯,市場租金將面臨下行壓力。

近年來,青島西岸及北岸城區的商業配套逐漸完善,吸引了品牌開發商入駐,未來有望形成青島新的商圈。此外,隨着地鐵、自貿區、上合示範區的建設,青島環灣發展的趨勢將越來越明顯。

數據來源:戴德梁行研究部

數據來源:戴德梁行研究部

戴德梁行山東區總經理韓冰表示上半年因為疫情,商業市場租金下降,空置率上升,但“危”與“機”總是并行在我們身邊,新型商業業態也在逐漸孕育發展,首先是5G時代,線上教育、線上醫療等線上線下并行形態發展崛起;其次是體驗商業的進階,4S店+商業,汽車體驗與商業的結合,籃球場+商業,室內體育與商業的結合,業態融合度越來越高,客戶體驗感也會越來越強;第三是“美學認知”的提升,現代商業包括建築美學、室內美陳等多個維度,都在原有商業美學基礎上進一步提升。新的時代背景、新的消費群體、新的商業體驗,相信未來商業一定是機遇與挑戰共存,把握機遇,創造價值。